La France qui fait la culbute
La semaine qui vient de s'écouler nous a apporté des informations
intéressantes concernant l'évolution des prix de l'immobilier sur
l'île de la Jatte à Neuilly.
Selon certains commentateurs, une plus-value de 122% sur la période
1997-2005 n'a rien d'extraordinaire. Surtout si on a :
- bien acheté : si posssible en obtenant des remises ou
des bonus (travaux à la charge du vendeur). Par exemple, si vous
achetez deux appartements à la fois et/ou si vous avez de bonnes
relations avec le promoteur, ce dernier aurait mauvaise grâce à ne
pas faire un geste. Entre gens bien élevés, même pas besoin
de demander.
- bien vendu : si vous avez une solution de rechange pour
loger votre famille (par exemple si vous pouvez disposer d'un
appartement de fonction) vous pourrez vendre au meilleur moment.
Comme il s'agit de votre logement principal, vous ne serez pas
soumis à la taxation sur les plus-values immobilières. Si en plus
vous êtes avocat spécialiste des
questions fiscales et immobilières, ce détail ne vous aura
évidemment pas échappé.
Et dire que certains se plaignent que la vie est difficile !
N'ont qu'à se lever tôt, bandes de feignants....
En contrepoint, ce passage d'un
rapport au Sénat
(2005) sur les (sombres) perspectives de
l'immobilier :
Les limites de la solvabilité des primo acquéreurs
La réflexion théorique précitée doit néanmoins être confrontée avec
l'analyse empirique suivante.
Soit un ménage avec deux enfants, dont les revenus correspondent au
revenu moyen des Français (27.314 euros en 2002), primo acquéreur,
souhaitant acquérir un appartement de 60 m² à Paris. Le prix moyen
au m² est, selon la chambre des notaires d'Ile-de-France de 4.745
euros. Le prix de l'appartement est donc de 284.700 euros. La
capacité de remboursement du ménage correspond au maximum à 33 % de
son revenu mensuel, soit 750 euros par mois. Au mieux, ce ménage
peut acquérir un bien immobilier à Paris en souscrivant un prêt sur
30 ans de 155.000 euros (au taux de 3,91 % assurance incluse)
moyennant un apport personnel de 130.000 euros.
A supposer que notre ménage n'ait pas cet apport personnel, il
envisage d'acquérir un bien en grande couronne dont les prix moyens
au m² sont de 2.269 euros, soit, pour un appartement de 60 m², un
prix de 136.140 euros. Dans ce cas, il peut acquérir ce bien, sans
apport personnel, moyennant un prêt sur 25 ans (au taux de 3,91 %
assurance incluse).
Pour acquérir un appartement de 60 m² sans apport personnel à
Paris, il faudrait que notre ménage dispose de revenus annuels de
50.000 euros pour un prêt à 30 ans, de 55.000 euros pour un prêt à
25 ans (soit deux fois les revenus moyens d'un ménage) et de 75.000
euros pour un prêt à 15 ans.
Conseil à ceux qui réfléchiraient à ce type d'investissement et qui
n'ont pas les moyens d'acheter les appartements deux par
deux : restez locataire et votez à gauche. Bien à gauche. Sauf
si vous avez une âme de pigeon.
Post-scriptum : à propos de Neuilly et du 9-2, une pensée pour
Charles Pasqua, qui a quelques soucis en ce moment. Le pôvre.